T.C.

İSTANBUL VALİLİĞİ

İl Defterdarlığı

Usul Gelir Müdürlüğü

20/12/2004*11925

Sayı    :B.07.4.DEF.0.34.20./ VUK-MÜK-298

Konu   :Şirket aktifinde kayıtlı gayrimenkullerin

           satılmasında oluşan kârın ne şekilde

           hesaplanacağı hk.

…………………………………………

İlgi : ……………..Müdürlüğüne verilen ……………tarih, ………….sayılı       dilekçeniz.

            İlgi dilekçenizde belirtilen hususlarla ilgili olarak …………………Gelir Müdürlüğünün ……………tarih ve ……….sayılı yazıları da dikkate alınmak suretiyle gerekli açıklamalar aşağıda yapılmıştır.

            5422 sayılı Kurumlar Vergisi Kanunu’nun geçici 28 inci maddesinde; (4444 sayılı Kanunun 6. maddesiyle eklenen madde) (14/08/1999 tarihinden geçerli olmak üzere) (5035 sayılı Kanunun 48/5, 8 maddesiyle değişen ibare) (01/01/2004 tarihinden geçerli olmak üzere) “a) 01/01/1999-31/12/2004 tarihleri arasında uygulanmak üzere, tam mükellefiyete tabi kurumların iştirak hisselerinin veya gayrimenkullerinin satışından doğan kazancın, satışın yapıldığı yılda kurum sermayesine ilave edilen kısmı, kurumlar vergisinden müstesnadır. Şu kadar ki vadeli satış halinde, satışın yapıldığı hesap dönemini takip eden ikinci hesap döneminin sonuna kadar tahsil edilen kazançların tutarı, ilgili yıl kurum kazancından indirilir. Bu tarihten sonra yapılacak tahsilat için bu hüküm uygulanmaz. İlk yapılan tahsilatın iştirak hissesi veya gayrimenkulün maliyet bedeline ilişkin olduğu kabul edilir.

            …

            Kurumların iki tam yıl süreyle aktifinde yer almayan iştirak hisselerinin veya gayrimenkullerinin satışından elde ettikleri kazançlar ile menkul kıymet veya gayrimenkul ticareti ile uğraşan kurumların ellerinde bulundurdukları değerlerin satışından elde ettikleri kazançlar istisna kapsamı dışındadır…” hükmü yer almaktadır.

            Bu hükümlere göre; anılan maddede belirtilen istisnadan yararlanmanın şartları;

            1-Tam mükellef kurumlarca uygulanması,

            2-İştirak hissesi veya gayrimenkullerin satılmasından doğan kazancın yasada öngörülen süre içerisinde sermayeye ilave edilmesi,

            3-Söz konusu kıymetlerin iki tam yıl süre ile şirket aktifinde kayıtlı olması,

            4-Menkul ve gayrimenkul ticareti ile uğraşılmaması, şeklinde sıralanabilir.

            Öte yandan 06 Şubat 2000 tarih ve 23956 sayıl Resmi Gazete’de yayımlanan Kurumlar Vergisi Kanunu 67 Seri No.lu Genel Tebliği’nin “Gayrimenkullerin ve İştirak Hisselerinin Elden Çıkarılmasından Doğan Kazançlarda İstisna” başlıklı 5. bölümünde ise;

            “Kurumlar Vergisi Kanununun geçici 23. maddesinde yer alan iştirak hisselerinin de gayrimenkullerin satışından veya üretim tesislerinin ayni sermaye olarak konmasından doğan kazançlarla ilgili istisnanın süresi 31/12/1998 tarihinde sona ermiş ancak aynı yönde bir düzenleme geçici 28. madde ile 31/12/2002 tarihine kadar uygulanmak üzere yeniden yapılmıştır, Ayrıca geçici 28. maddenin (a) bendinde de bir takım değişiklikler yapılmıştır. Düzenleme esas itibariyle eski düzenleme ile aynı yönde olup, daha önceki tebliğlerde yer alan açıklamalar değişmeyen hükümler için geçerliliğini korumaktadır.” denilmektedir.

            Vergi hukukunda vergilendirmede gerçek durum esastır. Bu nedenle söz konusu gayrimenkullerin 18/05/2001 tarihinde iktisap edilerek aktife kaydedildiği konusunda herhangi bir tereddüt bulunmaması şartıyla istisna uygulanmasında bunların tapuda tescil işleminin yapıldığı tarih değil aktife alındığı tarihin dikkate alınması gerekir.

            Bu durumda, söz konusu gayrimenkullerin satışı halinde Kurumlar Vergisi Kanununun geçici 28. maddesinin uygulanmasında iki yıllık sürenin hesabında gayrimenkulün aktife alındığı tarihin esas alınması gerekecektir.

            Bu hüküm ve açıklamalara göre, adı geçen şirket tarafından satışa sunulacak olan gayrimenkullerin “258-Verilen Yurt İçi Sipariş Avansları” hesabında izlenmiş olması söz konusu gayrimenkullerin “şirket aktifinde kayıtlı olması şartı”nı ihlal etmeyeceğinden başka deyişle, aktife kayıtlı olduğu anlamına geleceğinden, iki tam yılı süre ile aktife kayıtlı olan gayrimenkullerin satışından doğan kazanç için, istisna hükmünden yararlanması mümkün bulunmaktadır.

            Öte yandan 3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanunu’nun Geçici 10 uncu maddesinde, “(4684 sayılı Kanunun 19/B maddesiyle değişen fıkra) (03/07/2001 tarihinden geçerli olmak üzere) 5422 sayılı Kurumlar Vergisi Kanunu’nun Geçici 28 inci maddesiyle Geçici 29 uncu maddesinin 1. fıkrasının (6) ve (7) numaralı bentleri kapsamındaki teslimler vergiden müstesnadır.

            Bu şekilde teslim edilen kıymetlerin iktisabında yüklenilen ve teslimin yapıldığı dönemde indirilemeyen katma değer vergisi, bu hesap dönemine ait kurumlar vergisi matrahının tespitinde gider olarak kabul edilir.

            Şu kadar ki; satış nedeniyle oluşan kazancın tamamının, teslimi takip eden hesap dönemi başından itibaren ikinci hesap dönemi sonuna kadar ödenmiş sermayeye dönüştürülememesi halinde, satıştan doğan kazancın ödenmiş sermayeye dönüşmeyen kısmına ait katma değer vergisi, teslimin yapıldığı tarihteki KDV nispetine göre hesaplanarak 213 sayılı V.U.K. hükümlerine göre tarh edilir.” denilmektedir.

            Buna göre, şirketinizin aktifinde kayıtlı bulunan gayrimenkulün Kurumlar Vergisi Kanunu’nun Geçici 28. maddesindeki şartları taşıması halinde söz konusu satışın KDV Kanunu’nun Geçici 10 uncu maddesindeki istisnadan da yararlanması mümkün bulunmaktadır.

            Diğer taraftan 5422 sayılı Kurumlar Vergisi Kanunu’nun geçici 28 inci maddesinin (a) bendinin son paragrafında; “Bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihten sonra bu madde kapsamında yapılacak tescil işlemleri tapu ve kadastro harcından…müstesnadır” hükmü yer almaktadır.

            Bu itibarla, söz konusu gayrimenkulün…………………………….’nin aktifinde iki yıldan fazla süre ile kayıtlı olması, Kurumlar Vergisi Kanunu’nun geçici 28/a maddesinde belirtilen diğer şartların yerine getirilmesi halinde ve 51 Seri No.lu Kurumlar Vergisi Genel Tebliği ekinde yer alan formun doldurularak gayrimenkulün harç yönünden bağlı olduğu Vergi Dairesine taahhütte bulunulması şartıyla, yukarıdaki şartlar da oluştuğu takdirde tapuda yapılacak işlemlerde tapu harcı aranılmaması gerekmektedir.

            Diğer taraftan, Vergi Usul Kanununun 5024 sayılı Kanunla değişik mükerrer 298’nci maddesi hükümleri 01/01/2004 tarihinden itibaren hüküm ifade etmektedir. Vergi Usul Kanununa eklenen Geçici 25’nci madde ile de 31/12/2003 tarihli bilançoda yer alan parasal olmayan kıymetlerin nasıl düzeltileceği hükme bağlanmıştır.

            01/01/2004 tarihinden sonraki dönemlere ait düzeltme işlemleri, enflasyon düzeltmesine tabi tutulmuş 31/12/2003 tarihli bilançoda yer alan düzeltilmiş değerler üzerinden yapılacaktır.

            Bu açıklamalar çerçevesinde, 2004 yılı içerisinde gerçekleşen gayrimenkul satışları sonucunda oluşan satış kârı, gayrimenkulün düzeltilmiş değeri ile düzeltilmiş birikmiş amortismanları arasındaki farkın satış bedelinden düşülmesi yoluyla hesaplanacaktır.

            Bilgi edinilmesini rica ederim.